הסכמי שכירות בתקופת הקורונה: מידע חיוני לשוכרים ולמשכירים

האם לשוכר מותר להפסיק לשלם שכירות בתקופת הקורונה? מה עושה משכיר דירה כאשר שוכר מסרב לשלם? ומה קובע החוק לגבי שכירות נכס מסחרי? עו"ד ניר לביא עם התשובות

האם מותר לא לשלם שכירות בגלל הקורונה?

תהיו חברים, שתפו את הכתבה

(תוכן מקודם)

מאת: עו"ד ניר לביא

מגפת הקורונה מעמידה מאות אלפי משכירי דירות ושוכרי דירות בפני סיטואציה לא פשוטה, שאף אחד לא חזה. שני הצדדים תוהים אם מותר להפר הסכמי שכירות בתקופת הקורונה, האם יש נסיבות מקלות ועוד. עובדים רבים הוצאו לחל"ת ומעגל המובטלים כבר חצה את רף המיליון, כך ששוכרים רבים נשארו ללא יכולת לשאת בדמי השכירות כבר עכשיו ורבים אחרים עלולים להיקלע לחוסר יכולת כזו בתוך זמן קצר. איננו יודעים מתי הסוף, מתי המשק יחזור לפעילות והאם עסקים שיחזרו לפעילות, יוכלו להעסיק שוב את עובדיהם.

מצב הדברים מציף שאלות רבות, שהמרכזית בהן היא האם התקנות לשעת חירום משפיעות על הסכמי שכירות בתקופת הקורונה?

שכירות בתקופת הקורונה – האם תקנות לשעת חירום הן עילה לביטול חוזה שכירות?

תחילה יש להפריד בין שכירות נכס מסחרי לצורך הפעלת עסק ובין שכירות של דירת מגורים.

שכירות בתקופת הקורונה: מה לגבי נכס מסחרי?

כאשר מדובר בשכירות של נכס מסחרי במרכזים מסחריים, העניין מורכב ולא חד משמעי. ישנו מי שסובר שהעוצר שהוטל וההנחיות המונעות התקהלות יוצרים מניעה בקיום הוראות הסכם השכירות, ולכן, בהתאם ל"דיני הסיכול" – סעיף 18 לחוק החוזים ("פטור בשל אונס או סיכול חוזה") – ניתן לבטל את ההסכם מבלי שיש בביטול ההסכם הפרה של ההסכם או עילה לפיצויים למשכיר הנכס.

דיני הסיכול קובעים 3 תנאים מרכזיים מצטברים המאפשרים את ביטול ההסכם:

היעדר יכולת לצפות את הנסיבות המסכלות
היעדר יכולת למנוע את הנסיבות
הנסיבות מסכלות בפועל את קיום ההסכם

אולם, בית המשפט בוחן לעומק את השאלה האם קיום החוזה בנסיבות החדשות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

מסיבה זו ישנו מי שסובר שהדברים לא חד משמעיים.

נכון להיום, בית המשפט לא נדרש עדיין לדון בתביעות "בראי הקורונה" ולא ברורה מה תהיה עמדתו בעניין. מה שכן ניתן לומר כבר עכשיו הוא שבמשרד המשפטים הקימו צוות חשיבה שייתן חוות דעת בכל הנוגע לשכירות נכס עסקי בראי הקורונה.

אפשר ללמוד מכך שבמשרד המשפטים מודעים לרגישות הנושא של שכירות בתקופת הקורונה.

כך או כך, אין תשובה אחת ברורה בכל הנוגע להסכם שכירות של נכס מסחרי ויש לבחון כל מקרה לגופו.

יש לתת את הדעת גם לכך שביטול ההסכם בהתאם לדיני הסיכול עדיין מחייב את השוכר לשפות את המשכיר בגין הוצאות שהוציא המשכיר לצורך קיום החוזה.

במצב דברים זה מומלץ להיעזר בסיוע של עורך דין, משום שככל הנראה לא יהיה מנוס מניהול הליך משפטי ברגע שבו החליט השוכר העסקי שלא להמשיך ולשלם את דמי השכירות (אני מתקשה לראות הנחיה ממשלתית גורפת הפותרת מתשלום דמי שכירות של נכסים עסקיים/מסחריים וגם לא הנחיות הפוטרות סקטורים מסוימים).

שכירות בתקופת הקורונה – דירת מגורים

האם כאשר מדובר בדירת מגורים, התקנות לשעת חירום מאפשרות חריגה מהוראות הסכם השכירות (דחייה בתשלום דמי השכירות או אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות)? מה עושים כאשר השוכר לא משלם את דמי השכירות או מבקש לדחות את דמי השכירות בתקופץ הקורונה? מה קורה אם תקופת ההסכם מגיעה לסיומה ב"תקופת הקורונה" והשוכר אינו מוכן להתפנות "בגלל" התקנות לשעת חירום?

בכל הנוגע לשכירות של דירת מגורים, כאן הנושא פשוט יותר וברור יותר.

העוצר שהוטל על ערים ושכונות בישראל והתקנות לשעת חירום – לא מונעות את קיום הוראות ההסכם ולא מאפשרות חריגה מהוראות ההסכם והן בוודאי שלא מאריכות את תוקפו.

במילים אחרות, ללא הסכמת המשכיר, יש לשלם את דמי השכירות במועדם, ואם תקופת הסכם השכירות מסתיימת במהלך "תקופת הקורונה", אין לשוכר זכות להמשיך ולהחזיק בדירה ועליו לפנות את המושכר בהתאם להוראות החוזה.

השוכר לא משלם את דמי השכירות – מה עליי לעשות?

אז מה עושים בפועל כאשר השוכר מסרב לשלם את דמי השכירות? בד"כ, עם חתימת הסכם השכירות מפקיד השוכר בידי המשכיר תשלום ביטחון במזומן, צ'ק ביטחון או שטר ביטחון (שטר חוב וערבות אוואל). משכיר שמחזיק בשטר חוב או בבטוחה אחרת שאינה כסף מזומן ייתקל בבעיה במימוש תשלום הביטחון משום שלשכות ההוצאה לפועל אינן פותחות תיקים חדשים בתקופה זו, לאור תקנות החירום החלות על בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל.

אגב, גם צ'ק ביטחון שבוטל על ידי השוכר או שחזר בהיעדר כיסוי (א.כ.מ), לא ניתן יהיה להגישו בלשכות ההוצאה לפועל עד אחרי סיום תוקפו של צו החירום שהוציא שר המשפטים.

אם אתם משכירים דירה והחלטתם שלא להתחשב בשוכר, תוכלו לממש את צ'ק הביטחון או את תשלום הביטחון שניתן במזומן (חוק הגבלת המזומן אינו חל במקרה זה). זאת, רק אם הסכם השכירות מאפשר זאת.

במרבית המקרים, הוראות ההסכם קובעות שניתן לעשות שימוש בתשלום הביטחון לצורך תיקון הפרה (למשל אי תשלום דמי שכירות), אולם את ההפרש צריך להשיב לשוכר. לכן, מומלץ לנהוג בעניין זה בזהירות יתרה ובהתאם לייעוץ משפטי (שכן פעולה בניגוד להוראות ההסכם תהפוך אתכם למפרים וחבים פיצויים לשוכר).

אם אתם שוכרים דירה והמשכיר החליט להתחשב בכם ולדחות תשלומי שכירות בתקופת הקורונה, מומלץ לעגן זאת בכתב ולנסח 'נספח' להסכם, שבו יפורט אופי התשלום ממועד זה ואילך ולחילופין ויתור על דמי השכירות בתקופה זו ולהחתים את הצד השני (הודעת sms לכשעצמה ייתכן שלא תספיק בהליך משפטי, וקרה לא פעם שצד לעסקה חזר בו ועכשיו צריך להוכיח מה הבטיח והאם ההבטחה בוטלה או לא).

השוכר אינו מפנה את הדירה – מה ניתן לעשות?

ויש עוד הפתעות שצצות בנוגע לשכירות בתקופת הקורונה.

מה תעשו אם השוכר לא מוכן לפנות את הדירה באמתלה של תקנות חירום? שוב, צריך לבחון מה אומרות הוראות ההסכם.

בדרך כלל, הוראות ההסכם קובעות פיצוי מוסכם בגין כל יום של איחור ולא משהו נוסף. אולם ישנם עורכי דין שמקפידים להכניס להסכם השכירות סעיף של פינוי (שהשוכר מצהיר ומסכים לו מראש) הקובע שהמשכיר יוכל לפרוץ את הדירה ולהוציא את כל מיטלטליו של השוכר ולהחליף מנעולים במושכר, ולשוכר לא תהיה כל טענה בעניין זה (גם במקרה זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין כדי שיוכל לבחון את הוראות ההסכם ואת אופי הביצוע בפועל). אם סעיף זה קיים בהסכם, אתם רשאים לפעול בהתאם להוראות ההסכם אך גם אז, ועל מנת למנוע מצב של עבירה פלילית כלפי השוכר, מומלץ לעשות זאת בליווי משפטי ורק לאחר מתן התראה בזמן סביר.

אם סעיף זה לא קיים בהסכם, כל שנותר לכם הוא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום ועתירה לפיצוי כספי (מוסכם ולא מוסכם) בהתאם להוראות ההסכם, ולהמתין עד שבתי המשפט ישובו לפעול כרגיל.

רשימת התביעות לפינוי מושכר בבתי המשפט מתארכת מיום ליום. כמות המשכירים שנשארים להתמודד עם נזקים כספיים שהותירו אחריהם שוכרים גם היא לא מבוטלת.

הסכם שכירות – לא להסתפק בנוסח שמורידים מהאינטרנט

עריכת הסכם שכירות הוא לא דבר פשוט שניתן להקל בו ראש. "תקופת הקורונה" והבעייתיות שנוצרה בתשלום דמי השכירות רק מחדדת את הצורך בעריכת הסכם שכירות מפורט על ידי עורך דין ולא להסתפק בהורדת טיוטת הסכם מהאינטרנט – מה שרבים מעדיפים לעשות כדי לחסוך כמה שקלים (לרוב שכ"ט עו"ד הוא שווי חודש שכירות).

בסוף, הניסיון מלמד שמה שנראה זול בהתחלה, יכול להיות יקר מאוד בקצה הדרך.

קבלו את כל העדכונים החמים גם בטלגרם של פואנטה >

הצטרפו לקבוצת "עדכוני קורונה" של פואנטה בפייסבוק >

טיפים למשכירי דירה

הנה לכם המשכירים, טיפים שיסייעו לכם להגן על עצמכם ועל הנכס.

המאמר המלא לעריכת הסכם שכירות יפורסם כאן באתר פואנטה בימים הקרובים.

1. קחו עורך דין!

המציאות משתנה בכל יום ואם לא תערכו הסכם שכירות שיכסה את כל הצרכים שלכם ויגן על כל האינטרסים שלכם, תמצאו את עצמכם מהר מאוד נתונים לגחמות של השוכר.

הטיוטות שניתן למצוא באינטרנט הן טיוטות גנריות ולא מפורטות. בדרך כלל, הן לא כוללות את כל הסעיפים הנדרשים להגנה על הנכס שלכם.

דוגמה 1: לא תכננתם אבל חצי שנה לתוך השכירות החלטתם שאתם רוצים למכור את הנכס. אם ההסכם לא מחייב את השוכר לאפשר לכם להציג את הנכס לרוכשים פוטנציאליים, אתם תלויים ברצונו הטוב של השוכר.

דוגמה 2: אם לא תוודאו שהשוכר מבטח את הנכס, תוכלו למצוא את עצמכם מעורבים עד צוואר בתביעה נזיקית.

עורך דין מנוסה יוכל להנחות אתכם בטרם חתימת ההסכם ולנסח את ההסכם באופן שיוכל לשרת אתכם ולהגן עליכם.

2. מיהו השוכר?

אם אתם משכירים, בדקו את זהות השוכר.

בדיקה פשוטה באינטרנט תגלה האם מדובר בפושט רגל או בנוכל סדרתי.

בדקו בנוסף מה כוונותיו בכל הנוגע לשימוש בנכס, מי צפוי להתגורר עימו בנכס (והקפידו לצרפם להסכם) והקפידו שיציג בפניכם תעודת זהות (רישיון נהיגה אינו מספיק). שמרו העתק אצלכם.

אם אתם שוכרים, ודאו שהמשכיר הוא באמת הבעלים של המושכר.

בדיקה פשוטה באתר רשם המקרקעין יכולה לסייע בכך.

3. ביטחונות

עמדו על קבלת בטחונות לפני תחילת תקופת השכירות במזומן או בצ'קים פתוחים לפקודת המשכיר ולפקודת הרשויות השונות (ארנונה; ועד; מים וכיוצ"ב).

מומלץ להעמיד ערבים לקיום ההסכם.

4. תשלומים נלווים

אם אתם שוכרים, מומלץ לבדוק מראש את גובה התשלומים הנלווים לדמי השכירות (תשלומי ועד/אגודה/ארנונה/מים ועוד).

מומלץ גם לבדוק האם מתוכנן פרויקט תמ"א או פרויקט שיפוץ כבישים בסביבת הדירה (מה שיכול להשפיע בצורה משמעותית על איכות החיים.

5. סיום לפני הזמן

אם אתם משכירים, ודאו שככל שהשוכר מעוניין לסיים את תקופת השכירות לפני הזמן, עליו מוטלת החובה להעמיד שוכר חלופי תחתיו ולכל הפחות באותם התנאים.

אם אתם שוכרים, מומלץ לוודא שהאפשרות הזו קיימת בחוזה.

האמור לעיל מהווה מאמר דעה בלבד ובשום אופן אינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית באופן שיש להסתמך עליו. אין להסתמך על מאמר זה כתחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.

הכותב הוא עו"ד המתמחה בייצוג בבתי משפט בתחומים האזרחי, המסחרי והמנהלי

היה לכם מעניין? פרגנו לנו בלייק, זה חשוב לנו!