חוזה שכירות שמגן עליכם: פואנטה מציגה את עשרת הדיברות למשכיר דירה
החל מביטחונות, דרך אימות זהותו של השוכר ועד שינויים בנכס המושכר – לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות עבור הדירה שאתם משכירים, כדאי שתכירו כמה כללי אצבע
תוכן מקודם
אם אתם משכירים דירה או נכס, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצבים בלתי צפויים בכל הנוגע לחוזה השכירות. משבר הקורונה הוא דוגמה מצוינת לכך, כאשר יש שוכרים שאמרו לבעלי הנכס שאין להם כסף לשלם שכר דירה. לכן, כדאי שתכירו כמה כללי אצבע שנוגעים להשכרת דירה או נכס. החל מבחירת השוכר ועד נוהל פינוי הדירה – יש לא מעט סעיפים שצריך להכיר בכל חוזה שכירות. בכל מקרה של השכרת דירה או השכרת בית, על המשכירים להבטיח לעצמם שדמי השכירות והתשלומים הנלווים ישולמו חודש בחודשו. עוד חשוב להבטיח שערך הנכס המושכר יישמר, ושבסיום התקופה הנכס יוחזר למשכיר תקין ושלם וכפי שנמסר.
האם תקופת הקורונה משפיעה על חוזה שכירות?
ימי הקורונה העלו מחדש את השאלות הבוערות בנוגע להסכמי שכירות. כפי שכתבנו במאמר הקודם "הסכמי שכירות בתקופת הקורונה – מידע חיוני לשוכרים ולמשכירים", הסכמי שכירות של דירת מגורים יש לקיים כלשונם, גם בתקופה זו.
עמדתנו קיבלה גושפנקא מבית משפט השלום בתל אביב, אשר דחה בקשה של חברת רב בריח (שוכרת של נכס מסחרי) למנוע את מימוש הביטחונות שמסרה רב בריח לבעלת הנכס לתשלום דמי השכירות, לאחר שביקשה לדחות שני תשלומים.
עשרת הדיברות למשכיר
1. הסכם שכירות עורכים בליווי משפטי
בשום אופן אל תסתפקו בהורדת טיוטת חוזה שכירות מהאינטרנט. הטיוטה לעולם לא תענה על כל הצרכים שלכם; היא לא תתחשב ברצונות שלכם; היא לא תתחשב באופי הדירה ולא בסביבה בה נמצאת הדירה. גם אם אתם בטוחים בעצמכם שעם התאמות זניחות או פחות זניחות תוכלו להעמיד בעצמכם הסכם שכירות – תרשו לי לנפץ לכם את התמונה האידילית הזו. הדברים נכונים גם לחבריי עורכי הדין שאינם עוסקים בתורת החוזים.
גם הסכם השכירות הכי פשוט, לכאורה, צריך להכיל סעיפים שונים שרלוונטיים למושכר הספציפי; סעיפים שרלוונטיים לאופי הצדדים להסכם; וסעיפים שרלוונטיים לסביבה בה מצויה הדירה.
מלבד עריכת הסכם השכירות עצמו יש לבצע פעולות מקדימות נוספות. וגם אם אתה חושב שאתה מנוסה מספיק כדי לבצען לבד, הרשה לי לנפץ גם את האידיליה הזו. עריכת הסכם שכירות עושים עם עו"ד מנוסה.
לשכת עורכי הדין קבעה שהתעריף המינימלי המומלץ לעריכת הסכם לדירת מגורים יעמוד על סך השווה למחצית דמי השכירות לחודש אחד.
בפועל, תוכלו למצוא עורכי דין שגובים סך של תשלום חודש שכירות מלא ועד כאלו שגובים מאות שקלים בלבד להסכם.
במי כדאי לבחור? זו שאלה למאמר אחר….
2. זהות השוכר
מאות ואלפי תביעות לפינוי מושכר מוגשות בכל שנה נגד שוכרים שלא משלמים דמי שכירות או שגרמו נזק למושכר, או שהפרו בדרך אחרת את הסכם השכירות.
בסופו של תהליך השוכרים הללו מפנים את המושכר לא לפני שמצאו מושכר אחר. חלק מהשוכרים עונים להגדרה נוכלים.
חלק מהשוכרים לא יוכלו לשלם גם לא למשכיר הבא. אתם לא רוצים להיות אחד מאותם משכירים.
לכן, לפני חתימה על הסכם שכירות בדקו מיהו השוכר. דרשו שיציג בפניכם תעודת זהות ושמרו העתק אצלכם. להעתק תעודת הזהות יש שתי מטרות:
- שתוכלו לבצע בדיקה מקדימה לגבי השוכר ושמי שחותם על ההסכם הוא מי שמופיע בתעודת הזהות.
- שתדעו לאתר אותו במידה והיחסים ביניכם יעלו על שרטון (ישנם מקרים רבים בהם אנשים לא משנים את כתובתם המקורית בתקופה בה הם שוכרים דירות מגורים).
בכל הנוגע לבדיקה המקדימה, ודאו שהשוכר המיועד אינו פושט רגל או מסובך עם החוק בצורה כלשהי. חיפוש לפי תעודת הזהות גם יכול לגלות לכם אם ננקטה בעבר נגד השוכר המיועד תביעה לפינוי מושכר.
הקפידו גם לוודא מיהם בני ביתו של השוכר (האם מדובר במשפחה, זוג או יחיד) והקפידו לציין זאת בחוזה.
3. מטרת השכירות
הקפידו להגדיר בהסכם מהי מטרת השכירות. הדבר האחרון שתרצו הוא שיפעילו עסק מהדירה שבבעלותכם.
אתם יכולים להפליג בדמיונותיכם מה העסקים שניתן להפעיל בדירת מגורים אבל קחו בחשבון שהבעיה היא לא רק פלילית, אם לשם הלכתם.
הפעלת עסק בדירה דרושה היתרים מהרשות המקומית, ויש לה היבטי מסים שונים מהשכרת דירה (חיוב ארנונה שונה, מס הכנסה ועוד). עסק לעניין זה הוא גם השכרת משנה לנופשים בסופ"ש או למסיבות.
4. תקופת השכירות
הגדירו מועד כניסה ומועד יציאה. הגדירו גם תקופת שכירות מוארכת (במידה והצדדים ירצו להמשיך את ההתקשרות) אך ודאו שהשארתם לעצמכם את האופציה לסיים את התקופה (לכל הפחות התקופה המוארכת) בהודעה מוקדמת.
בכל מקרה, ודאו שהשוכרים מחויבים לכל תקופת השכירות. ככל שהם רוצים לסיימה לפני תום התקופה, החובה להשלים את מלוא התמורה או להעמיד שוכר חלופי המקובל עליכם – חלה על השוכרים.
5. חוזה שכירות – תשלומים
כאשר השוכר נכנס בתאריך שאינו 1 לחודש, חוזה שכירות צריך לכלול התייחסות גם לחודש הראשון והאחרון. הגדירו מהי התמורה בגין כל חודש והקפידו על התשלום היחסי של החודש הראשון ושל החודש האחרון.
הקפידו להגדיר גם את כל התשלומים הנדרשים הנלווים. למשל, ארנונה, חשמל, מים, ביוב, מסי ועד או מושב, שמירה או חברת ניהול וכיוצ"ב.
עליכם למנוע כל מקרה ששוכר יסרב לשלם כי לא הצגתם בפניו את מלוא התשלומים הנדרשים או כי לא ציינתם דרישה זו במפורש בהסכם.
6. חוזה שכירות – מצב הנכס המושכר
ראשית, ודאו שהשוכרים ראו את המושכר ובדקו את מצבו לפני שחתמו על ההסכם (ולחילופין, אישרו שאין להם כל טענה לגבי מצבו של המושכר).
שנית, הציגו בפני השוכרים את כל הליקויים הידועים לכם בנכס המושכר (למשל, רטיבות או נזילות; עומס על מערכת חשמל; מגבלות בהפעלת מערכת האינסטלציה, וכו'). הציגו את כל הגורמים העלולים להשפיע על המגורים בנכס המושכר (למשל, פרויקט תמ"א או סלילת כבישים). זאת, כדי למנוע מקרה של ביטול הסכם השכירות בשל הסתרת מידע מהותי או מצגי שווא.
שלישית, ציינו בהסכם את כל הפריטים בנכס המושכר השייכים למושכר, ושאתם מתירים לשוכרים לעשות בהם שימוש (למשל, מדיח, תנור, מזגנים וכו'). אם לא תציינו עכשיו, בסוף ההסכם תצטרכו להוכיח שמדובר במתקנים השייכים לכם….
רביעית, חוזה שכירות צריך לקבוע שכל שינוי פנימי או חיצוני בדירה השכורה מחויב באישור שלכם בכתב ושהאישור תקף רק לתקופת השכירות. בסוף תקופת השכירות, אם השוכר לא החזיר את המצב לקדמותו, הקפידו להשאיר בידיכם את ההחלטה אם לעשות כן בעצמכם, על חשבונו של השוכר (באמצעות הבטחונות) או להשאיר את השינוי כמו שהוא. כך או כך, הקפידו להגדיר שאתם לא תישאו בעלות של שינוי בנכס המושכר.
7. ביקור בדירה
ביקור בדירה לא נועד רק לוודא שהשוכרים שומרים על המושכר ומתקניו. הוא נועד לאפשר לכם בעתיד, ככל שתחליטו למכור את הנכס מושכר, להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאלים (בעצמכם או באמצעות מתווך).
הקפידו להגדיר כמות ביקורים ומועדים במקרה כזה (התייחסו לשעות הביקור, שכן הצגת המושכר לרוכש פוטנציאלי בשעות היום שונה בתכלית מהצגת הנכס המושכר בשעות החשיכה).
8. בטחונות
עמדו על קבלת ערבויות בצורת מזומן או ערבות בנקאית. שימו לב שלפי החוק, ערבויות אלו מוגבלות עד לגובה של 3 חודשי שכירות. אם אין אפשרות כזו, דרשו מהשוכרים להעמיד שטרי חוב הכוללים ערבים או כתבי ערבות אחרים, ובצעו בדיקה בעצמכם לערבים (לוודא שהערבים אינם מוגבלים בחשבונותיהם או דומה).
בשום פנים ואופן אל תמסרו מפתח לפני שאתם מחזיקים בביטחונות ובמלוא הצ'קים העתידיים (ולכל הפחות בגובה הערבויות – אם מדובר בתשלום מזומן או ערבות בנקאית).
הקפידו לציין בהסכם מתי אתם רשאים לעשות שימוש בביטחונות. אל תשכחו לציין בהסכם שככל שעשיתם שימוש בחלק מהביטחונות כתוצאה מהפרה של השוכר, השוכר יהיה חייב להשלים את הביטחונות לסך המקורי. זאת, בתוך פרק זמן קצוב ומוגדר.
9. אחריות וביטוח
ודאו כי האחריות לנזקים שייגרמו לשוכר או למבקריו או לכל צד שלישי אחר כתוצאה מהשימוש בנכס המושכר, תחול על השוכר ולא עליכם.
מומלץ לרכוש ביטוח לנכס המושכר כולל אחריות כלפי צד שלישי ולהוסיף את השוכרים לביטוח. מומלץ גם לוודא קיומו של ביטוח אובדן שכר דירה.
10. פינוי והחזרה המושכר בתום תקופת השכירות
כדי למנוע מצב שבו השוכר "מתעכב" בפינוי הנכס המושכר, ודאו כי ההסכם מכיל הוראות הנוגעות לפיצוי בגין כל יום איחור. בנוסף, צריכה להיות הסכמה מראש של השוכר כי בתוך פרק זמן מוגדר וקצר, תוכלו להיכנס אל הנכס המושכר, להוציא את כל חפציו של השוכר ולהחליף מנעולים.
במקרה זה ודאו שחפציו של השוכר מועברים למקום שהשוכר הורה לכם או לאחסון כך שלא ייפגעו (את דמי האחסון תוכלו לפרוע באמצעות הביטחונות).
הכותב הוא עו"ד המתמחה בייצוג בבתי משפט בתחומים האזרחי, המסחרי והמנהלי
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית באופן שיש להסתמך עליו. אין להסתמך על מאמר זה כתחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
קראו עוד כתבות מעניינות בפואנטה
- קידום עסק באינסטגרם: ככה עושים את זה
- פרסום ממוקד לעסק – למה לפרסם דווקא עכשיו?
- הסכמי שכירות בתקופת הקורונה – מידע חיוני
- כך תדאגו לאינטרנט מהיר ויציב בכל הבית
