להבין נדל"ן – הכל על שוק הנדל"ן בישראל

(תוכן מקודם)

מאת: אביבה טנא

שוק הנדל"ן בישראל של היום הוא מקום מתעתע. עד לפני זמן לא רב, כולם ידעו שהמגמה הכללית היא של עלייה מתמשכת למעלה, שהזניקה את מחירי הדירות באזורי הביקוש וגם מחוץ להם במאות אחוזים ואולי גם יותר. אך בחודשים האחרונים מורגשת אי ודאות, והמגמה כבר אינה כה ברורה כפי שהיתה.

אם ננסה להסתמך על נתונים, נגלה שגם הם מבלבלים. הלמ"ס פרסמה כי מחירי השכירות במארס עלו ב-4% עד 7%, אך מנגד, באתר יד2 דיווחו כי ברבעון הראשון של 2023 נרשמה ירידה של עד 12% במחירי השכירות בחלק מהיישובים בישראל – בעוד באזורים אחרים נרשמה עלייה של עד 16%.

נראה אם כן כי המגמה מעורבת – וכי רוכשים ומשקיעים בשוק הנדל"ן צריכים לצלול לעומק של כל עסקה ועסקה, במטרה להבין את הכדאיות שלה. בכתבה זו, אספנו עבורכם כמה טיפים שיעזרו לכם לנווט בשוק הנדל"ן הסוער של ימינו.

מה חשוב לעשות לפני שקונים דירה – למגורים או השקעה?

• רוב רוכשי הדירות נזקקים כיום למשכנתא, וכאמור, זו מתייקרת והולכת בעקבות עליית הריבית. לפני נטילת משכנתא, חשוב מאוד להבין את העלות הכוללת שלה, יחד עם הריבית, ולהביא בחשבון מצב שבו הריבית ממשיכה לעלות.
• ככל שההון העצמי של הרוכשים גבוה יותר, הם יצטרכו לקחת פחות כסף כמשכנתא – כך שבמצטבר ישלמו פחות ריבית. כך גם לגבי תקופת המשכנתא – ככל שהיא ארוכה יותר, הריבית תכביד יותר על הרוכשים. אך אם מקצרים את תקופת המשכנתא, התשלומים החודשיים יכולים להיות גבוהים מאוד.
• בעת נטילת משכנתא, חובה לרכוש ביטוח משכנתא. ביטוח זה נועד למקרה בו נגרם נזק למבנה של הנכס שנרכש – אז חברת הביטוח תישא בעלויות של השיפוץ והתיקון כדי להחזיר לנכס את ערך השוק המקורי שלו; וכן למקרה של מות אחד הלווים, אז חברת הביטוח תהיה זו שתשלם את יתרת המשכנתא לבנק, במקום הלווים. ביטוח משכנתא יכול לכלול תוספות שונות, וחשוב לוודא כי הוא מתאים לנכס שבחרתם, וגם לשימוש שתעשו בו – למגורים או להשקעה.

מה משפיע על מחירי הנדל"ן בארץ?

בראש ובראשונה, זהו כמובן האיזון – או היעדר האיזון – בין ההיצע לביקוש. כל מי שלמד מבוא לכלכלה יידע לומר לכם כי כאשר הביקוש עולה על ההיצע, התוצאה היא עליית מחירים. בעשור האחרון, ככל שאוכלוסיית ישראל גדלה בקצב מהיר אך התחלות הבנייה לא הצליחו להדביק אותה – מספר הדירות הפנויות היה נמוך לעומת הביקוש, כך שהמחירים זינקו עוד ועוד.

בתקופה האחרונה, עם זאת, הביקוש נבלם – בפברואר 2023, מספר הדירות שנרכשו היה הנמוך ביותר זה 20 שנה, כפי שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. כדי להבין מדוע, צריך לדבר על גורם נוסף שמשפיע על מחירי הדירות – הריבית. אם מאז 2009 הריבית היתה כמעט אפסית, כך שהלוואות היו זולות יחסית, הרי שבשנה האחרונה הריבית בישראל ובעולם עולה ומטפסת, וההלוואות מתייקרות. התוצאה – הצטננות בקצב הרצחני של רכישת דירות.

שוק הנדל"ן בחלוקה לאזורים

מיקום הנכס כמובן משפיע מאוד על המחיר והביקוש שלו. בהתאם לכך, מגמות המחירים משתנות בין האזורים השונים בארץ. נכון שנכסים בתל אביב ובערי המרכז יהיו, ככלל, יקרים בהשוואה לנכסים בערים ויישובים מרוחקים יותר.
ואולם, דווקא מאחר שהמחירים במרכז כה גבוהים, התשואה על נכסים אלה עשויה להיות נמוכה יותר. זה למשל הגורם שעודד משקיעים לרכוש דירות רבות בבאר שבע עד לפני כמה שנים – מצד אחד הם לא נדרשו להשקעה גבוהה מדי, ומצד אחר, נהנו מביקוש ער לדירות אלה ויכלו להשיג תשואה נאה.

ערים ויישובים הסמוכים יותר למוקדי תעסוקה גדולים, או למוסדות לימוד – מאוניברסיטאות ועד מכללות – עשויים ליהנות מביקוש גדול יותר ולכן למשוך יותר רוכשים ומשקיעים, מה שיעלה את המחיר. מעבר לכך, באופן טבעי, גם בתוך היישוב עצמו ישנו אזורים מבוקשים יותר ופחות – כך שחשוב לערוך תחקיר מקיף על כל נכס שמעניין אתכם.

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן הישראלי אולי קטן, אבל מגוון מאוד וכולל בתוכו מגמות שעלולות להיראות סותרות, בין אם מדובר במחירים באזורים שונים או אפילו בתוך ערים, ובין אם מדובר בהבדלים בין מחירי שכירות לבין מחירי הדירות.