האם מחירי הדירות יירדו לאור הירידה במספר העסקאות? נתוני אוקטובר מספקים עוד חתיכה בפאזל הנדל”ן המאוד מסובך. לפי דוח משרד האוצר, בחודש אוקטובר נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות מאז אפריל 2020. רק 5100 דירות נרכשו באוקטובר, ירידה בשיעור חריג של 65% בהשוואה לאוקטובר 2021 וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי “דירה בהנחה”, נמכרו רק 4700 דירות.
רכישות דירה ראשונה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-5200 דירות (כולל “מחיר למשתכן”), ירידה של 50% בהשוואה לאוקטובר 2021 וירידה של 37% לעומת החודש הקודם. בצמרת הרכישות אפשר למצוא את חיפה ואת קריית גת, כאשר נראה שלפחות חלק מרוכשים מייעדים את הדירה להשכרה.
באזור המרכז רוכשי דירות מקבלן הם בעיקר כאלה שהשכר שלהם הרבה יותר גבוה מהממוצע. השכר הממוצע למשק בית של מי שרכשו דירה חדשה מקבלן עמד על 48 אלף ₪, ברוטו לחודש.
בפלח השוק של דירות יד שניה נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בהשוואה לחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות לפחות.
משקיעי הנדל”ן קנו פחות דירות להשקעה ומכרו פחות
רכישות של דירות להשקעה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-929 דירות בלבד, ירידה חדה בשיעור של 80% בהשוואה לאוקטובר 2021 וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. מדובר במגמה שנמשכת מאז עליית מס הרכישה בנובמבר אשתקד, כאשר במקביל עלתה ריבית בנק ישראל החל מאפריל 2022.
מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר עמדו על 1.1 אלף דירות, ירידה חדה של 63% בהשוואה לאוקטובר 2021. בהשוואה לחודש הקודם עמד שיעור הירידה על 39%. המלאי בידי משקיעים ירד ב-144 דירות, בהמשך לירידות זה מאז חודש דצמבר האחרון.
פחות דירות מקבלנים
מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-9100 דירות בלבד, ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר 2021 וירידה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.
70% מהדירות שנקנו מקבלנים הן דירות על הנייר.
עסקאות לרכישת דירות למגורים או דירות להשקעה מינואר 2010 עד אוקטובר 2022
(מקור: משרד האוצר)
המשך ישיר של נתוני ספטמבר
כפי שפרסמנו כאן, בספטמבר 2022 והורגשה צניחה של 27% הרכישת דירות להשקעה. במקביל, מכירות המשקיעים גדלו ב-12% לעומת ספטמבר 2021, ועמדו על כ-1800 דירות. רכישת דירה ראשונה עלתה בכ-26% בהשוואה לספטמבר 2021 ועמדה על כ-4200 דירות. בשורה התחתונה, אם מתעלמים מהדירות שנמכרו במסגרת “דירה בהנחה”, נתוני ספטמבר הצביעו על עלייה של 4% במספר עסקאות הנדל”ן בהשוואה לספטמבר 2021, ועל ירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם.
נתונים אלה מצטרפים למידע שפרסמנו כאן על ירידה בהיקף המשכנתאות ועל ירידה במספר העסקאות לרכישת דירה חדשה ודירה להשקעה ברבעון השלישי של 2022. לעומת זאת, יש נתון שמצביע על מגמה הפוכה: שיעור הדירות שנמכרו על הנייר עומד על 70%, הרמה הגבוהה מאז 2020.
גרים בתל אביב, קונים בבאר שבע דירות להשקעה?
הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ל-2021 הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם גידול של 10% (גידול זה התרכז בעיקר בצפת). ביתר האזורים נעו שיעורי הירידה בין אזור ירושלים שרשם ירידה של 45% לאזור ת”א שרשם ירידה של 84%. בתל אביב נמכרו רק 98 דירות מקבלן.
בספטמבר המגמה הייתה די דומה. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-61% באזור תל אביב, וצמחו ב-101% בבאר שבע. אולם, רוב הרוכשים בדרום מתגוררים במרכז, כך שהם לא בהכרח מתכוונים לעבור לגור שם בעצמם. העלייה באזור הדרום מוסברת במבצעי מכירות שחלו בתקופה האחרונה.
האם ההאטה בקרב המשקיעים בפרט ובקרב הרוכשים בכלל תביא לירידת מחירי הדירות? ממש לא בטוח, אולי להפך. זאת, משום שהיצע הדירות לא גדל ויש ירידה בהתחלות בנייה. נזכיר כי בשנה החולפת חלה עלייה של 20% במחירי הדירות – עלייה שבאה במקביל לעליית ריבית בנק ישראל וקושי הולך וגדל לקחת משכנתא.
