מחירי דירות שנמכרו, ביקוש והיצע – ושאר הדברים שמכתיבים את שוק הנדל"ן

(תוכן מקודם)

שוק הנדל"ן בישראל, כמו גם בעולם כולו, מושפע מהרבה מאוד גורמים. ביקוש והיצע, מחירי דירות שנמכרו לאחרונה, שינויים דמוגרפיים, ואפילו מלחמות ומצב הבורסה. ישנם גורמים ברמת המיקרו וברמת המאקרו, אשר לפעמים יכולים להוות גורם מכריע בהחלטה שלכם האם לקנות דירה או לחכות קצת. כמוכם ישנם עוד אלפים, או עשרות אלפים מדי שנה, ששוקלים ברצינות לקנות דירה בהקדם. אחרים רק משחקים עם הרעיון. לכולם השפעה זו או אחרת.

במאמר קצר זה נסקור עבורכם כמה מהגורמים היותר משמעותיים בהשפעתם על שוק הנדל"ן, כדי שתוכלו להבין, לדעת, ולשפר את העמדה שלכם במשחק הזה של קניית נכסים. המידע שיוצג לפניכם נכון בכל העולם, לפחות בעולם המערבי, כך שתוכלו להיעזר בו גם אם אתם מתכננים לרכוש דירה בחו"ל.

הגורמים המשפיעים על שוק הדירות:

1. ביקוש והיצע

כמו כל שוק, גם שוק הנדל"ן יושפע ישירות מהביקוש וההיצע והיחס שביניהם. מובן שהביקוש וההיצע מושפעים מהרבה גורמים, וכל אחד מהם מעוד ועוד תתי-גורמים, אבל בגדול – זה כמו בכל שוק אחר: כל שההיצע נמוך מהביקוש, המחיר עולה, ולהפך.

2. שינויים דמוגרפיים

כאשר ישנה הגירה של אוכלוסייה מעט יותר מבוססת לשכונה פחות מבוססת, מסיבות שונות ומשונות, זה מתחיל לייצר תנועה של ביקוש, ומעלה את ערך הנדל"ן באופן הדרגתי. לרוב, ברגע שתהליך זה מתחיל, הוא נוטה להזדחל לו לזמן מה, ואז לזנק בצורה אקספוננציאלית. דוגמא קלאסית לכך היא שכונת פלורנטין, או שכונת וויליאמסבורג שבברוקלין, ניו יורק.

3. תכנון עירוני והשקעת כספים על ידי הרשויות

כשהרשויות משקיעות בפיתוח שכונה או אזור, המחירים בו עולים בהתאם. לדוגמא בניין שנפתחה לא רחוק ממנו תחנה של הרכבת הקלה או שנבנה בקרבתו קניון, הערך שלה יעלה. אם נפתח אשכול גנים, או אפילו פיתוח של בניינים חדשים בשכונה או השקעה בתשתיות ובכבישים בשכונה – גם אז הדירה תצבור ערך.

חשוב לציין שבעוד שערך הדירה צפוי לעלות, לעיתים באופן משמעותי, הרי שבתחילה הדירה עלולה לחוות ירידה בהכנסות שלה בשכירות. לגור בשכונה בשיפוץ זה לא תמיד נעים, ושוכרים רבים יבחרו להימנע מכך. ישנם אפילו סעיפים ספציפיים בחוזים של השכרת דירות בימינו, סעיפים המתייחסים למצב בו הבניין ייכנס לתהליך של שיפוץ בתמ"א.

4. משקיעים זרים

אף אחד לא פראייר, אבל למשקיעים זרים בדרך כלל יש פשוט הרבה מאוד כסף, והם יכולים להציף לפתע את השוק. זה קרה עם העלייה הצרפתית לישראל לדוגמא, ועם גל ההשקעות של האוליגרכים. זה קרה עם משקיעים בינלאומיים שונים בתל-אביב, ויכול לקרות שנית. כשהם קונים במחיר השוק בלי להתעכב, זה יוצר פתאום זינוק במחירים, כי מחירי דירות שנמכרו לאחרונה מהווים מדד לתמחור דירה שעולה כעת לשוק, ואם נמכרו כמה דירות ביוקר, אז למה שמישהו יבקש פחות?