העברת דירה במתנה: כל מה שחובה לדעת!

(תוכן מקודם)

גזירות הנדל"ן מהשנים האחרונות בישראל, כמו גם מס הרכישה על משקיעים הרוכשים דירה נוספת (שנייה, שלישית וכו'), הן חלק מהסיבות אשר הביאו לתופעה של ריבוי עסקאות העברת דירות ללא תמורה בין קרובים ו/או רכישת דירות על שם הילדים. במדריך הבא, עורך דין עמית ורד המתמחה בנדל"ן ומיסוי, עושה לכם סדר בנושא.

מהי העברה ללא תמורה?

המושג המשפטי "העברה ללא תמורה" מתייחס להענקת נכס מקרקעין (כגון: דירה, מגרש, משרד וכיו"ב) מבלי שתינתן תמורה כל שהיא בגין העברת הזכויות.

פעולה משפטית זו מכונה פעמים רבות גם "עסקת מתנה". מכאן, נגזרים שמות הצדדים בעסקה – נותן המתנה (הצד המעביר) ומקבל המתנה (הצד הנעבר).

חשוב להדגיש, כי עסקה של העברה ללא תמורה חייבת להיות מבוצעת בדרך של מתן מתנה גמורה, לא בתשלום כסף ולא בטובת הנאה אחרת, כולל כאלו שיינתנו בעתיד. חינם לחלוטין.

לפי חוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה במתנה היא בבחינת עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, המהווה אירוע מס. עם זאת, לעסקה כזו המבוצעת בין קרובי משפחה קיימים יתרונות של הקלות מיוחדות במס – פטור (מלא) ממס שבח ופטור (חלקי) ממס רכישה.

הקלות המס הללו הניתנות במסגרת עסקאות מתנה הינן כפופות לקרבה המשפחתית שבין הצדדים לעסקה. ההגדרה החוקית של עסקת העברה במתנה הנעשית "מיחיד לקרובו" בהקשר של מס הרכישה היא שונה מהגדרתה בהקשר של מס שבח, כלומר, מי שנחשב בתור קרוב משפחה לעניין מס הרכישה, לא בהכרח ייחשב לקרוב משפחה כאשר מדברים על מס השבח. נרחיב על כך בהמשך.

היתרונות של העברת דירה ללא תמורה לקרוב

לעסקת העברה ללא תמורה יש מספר יתרונות, כאשר ביניהם ניתן למנות היבטים, כגון:

• הרצון להעניק ולתת מתנה לקרוב משפחה על מנת לסייע לו.
• העברת דירה במתנה על מנת ליהנות מזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירה אחרת.
• העברת דירה במתנה על מנת ליהנות מזכאות להקלה במס רכישה ברכישת דירה אחרת.
• מניעת סכסוכים עתידיים הקשורים לענייני ירושה עקב מוות של אחד מבני המשפחה.
• הגנה על דירת מגורים בנישואין שניים או זוגיות פרק ב'.
• הגנה על דירה מפני חובות לנושים על נכסים.
• יצירת פתרונות מימון (קרי: קבלת משכנתא) לצורך רכישת דירה אחרת.

נציין, כי מעבר לביצוע של עסקאות מתנה, גם לא מעט אנשים רוכשים דירה, אך בוחרים לרשום אותה מראש וישירות על שם הילדים. זהו טריק ישראלי נפוץ כדי לחסוך מס רכישה על דירה שנייה.

שלבי עסקת העברה ללא תמורה

השלב הראשון

חותמים על תצהירי מתנה בפני עורך דין (תצהיר של נותן המתנה ותצהיר של מקבל המתנה), כמו כן, ניתן לחתום על הסכם מתנה.

נוסף על כך, חותמים על מסמכים הנלווים לעסקה, לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר וטפסים נוספים הנדרשים לצורך מימושה והעברת הזכויות במרשם המתאים (למשל: לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, או חברה משכנת).

הצדדים גם חותמים על טופס 'הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת' כדי להגיש את ההצהרה על עסקת המתנה לרשות המסים (דיווח מקוון למיסוי מקרקעין, המבוצע ע"י עורך הדין המייצג).
מעמד החתימה לוקח כשעה, פחות או יותר.

השלב השני

יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד חתימת העסקה. במידה וחל מס – צריך לשלם תוך 60 יום.

השלב השלישי

קבלת אישורי מסים. במסגרת עסקת מתנה צריך לקבל אישורי מסים לרשם המקרקעין על מנת להעביר את הזכויות משמו של נותן המתנה למקבל המתנה.

אישורי המסים הנדרשים שיש להמציא הם: אישור מס השבח, אישור מס רכישה, וכן ואישור היעדר חובות מטעם העירייה.

השלב הרביעי

מגישים את התיק לרישום בטאבו, יחד עם מספר מסמכים נלווים (כגון: צילומי ת"ז, שטרות, אישורי המסים וכו').
נציין, כי אפשר לעשות זאת גם אונליין באתר של משרד המשפטים. לשם כך, יש לצרף את הקבצים הסרוקים עם חתימה אלקטרונית (נעשה באמצעות כרטיס ייעודי של מייצג עורך דין) ולצרף טופס “כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין להגשה מקוונת לשם רישום פעולות ועסקאות".

כדאי לוודא בסיום התהליך שהרישום אכן בוצע בהצלחה (וללא טעויות), וגם להוציא נסח טאבו עדכני.

העברה ללא תמורה – מס שבח

לפי סעיף 62 לחוק מיסוי למקרקעין העברת של אדם "לקרובו" פטורה לחלוטין ממס שבח.

למען הדיוק נציין, כי למעשה אין מדובר כאן על פטור במלוא מובן המילה (כמו, למשל, הפטור הנוסף הקיים למוכר של דירת מגורים יחידה), אלא רק על דחיית מס, כלומר, לפי עקרון רציפות המס, בעת מכירת הדירה בעתיד ע"י מקבל המתנה, הוא 'נכנס לנעלי' נותן המתנה (מבחינת יום הרכישה וסכומה).

לעניין מס השבח, במסגרת עסקת העברה ללא תמורה מאדם "לקרובו" נכללים בהגדרה: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של אלו.

ככל הנוגע לאחים, תחולת פטור זה ממס שבח חלה אך ורק במקרה שהזכות (הדירה) התקבלה אצל נותן המתנה בירושה או במתנה מההורים או מהסבים.

תקופות צינון בהעברה ללא תמורה החלה על מקבל המתנה

מקבל של דירה במתנה שרוצה למכור את הדירה בפטור ממס שבח של "מכירת דירת מגורים יחידה", צריך לעמוד בתנאים הפרטניים של הפטור הזה, אך בנוסף עליו לעמוד בתקופת המתנה (צינון) טרם המכירה.

ולמה הכוונה? זו הוראה אנטי תכנונית שנועדה למנוע קומבינה לא חוקית שאדם שיש לו שתי דירות או יותר (ולכן אינו זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירה) יעשה תרגיל – יעביר לקרובו דירה במתנה במטרה בפטור לפי סעיף 62 לחוק ואז שהקרוב שלו מקבל המתנה ימכור (למעשה כפיקציה, עבור נותן המתנה) בסמוך לאחר מכן את הדירה בפטור מלא ממס שבח (לו זכאי המקבל שלו זו דירה יחידה).

תקופות ההמתנה הללו תלויות בשאלת מגורי מקבל המתנה בדירה: אם הוא התגורר בדירה – תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים, ואם הוא לא התגורר בדירה – היא תעמוד על 4 שנים.

העברה ללא תמורה – מס רכישה

כאשר אדם מעביר ללא תמורה לקרוב משפחה זכות במקרקעין מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הקבוע בדרך כלל.
מי מוגדר כקרוב לעניין מס רכישה במצבים של העברה ללא תמורה? בן זוג, כולל בתקופה של חצי שקדמה למכירת זכות במקרקעין, הורה, אח ואחות, צאצא ובן זוגו של צאצא.

אם זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הוא ישלם לפי 1/3 ממס הרכישה הנגזר בהתאם למדרגות מס הרכישה המופחתות בגין רכישת דירת מגורים יחידה. אולם, אם למקבל המתנה יש עוד דירה (או יותר) בבעלותו, יהיה עליו לשלם 1/3 ממס הרכישה לפי המדרגות הגבוהות של דירת מגורים נוספת.

במקרה של העברת דירה בין בני זוג המתגוררים באותה דירה המועברת במתנה – אין חיוב כל שהוא במס רכישה.
בנוסף בתקנות מס הרכישה נקבעו הקלות נוספות במס רכישה במקרים חריגים, כגון: רכישת נכס לצרכי אדם בעל מגבלות (נכים), עולים חדשים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, ועוד.

כאשר מדווחים על העסקה למיסוי מקרקעין חשוב לערוך בדיקה מקיפה של עסקאות עם מאפיינים דומים בסביבה של הנכס המועבר לצורך שומה עצמית במס.

עורך דין עמית ורד הוא בעלים של משרד עורכי דין ונוטריון המתמחה מעל שני עשורים במקרקעין, לרבות ייעוץ וליווי של עסקאות נדל"ן ותכנון אופטימלי של מיסוי. כתובת אתר המשרד: https://www.amitvered.co.il/