תחום השקעות הנדל”ן ברחבי העולם מחולק לסקטור הפרטי בהשקעה למגורים ולסקטורים נוספים כמו בנייני משרדים מניבים, שטחי מסחר, וכמובן גם מלונות. בשנים האחרונות מגפת הקורונה הכתיבה סביב הגלובוס את ההיבטים הכלכליים של תחום התיירות. עם זאת נוצרו הזדמנויות חדשות לבעלי הון ומשקיעים מוסדיים לרכישות סביב העולם.
תחום המלונאות מאז ומתמיד היה שוק התלוי בעונות השנה. העונות החזקות, שבהן תיירים מבקרים ברחבי העולם הם חודשי האביב והקיץ, בהתאם למיקום הגיאוגרפי של כל אתר תיירות (למעט אתרי סקי הפעילים בחורף).
השינויים שראינו מבחינת פתיחה וסגירה של מדינות לתיירים מבחוץ, הפכו את החודשים בין גלי המגפה לחזקים מבחינת תיירות פנים וחוץ. משקיעי נדל”ן מנוסים זיהו את ההזדמנות ורכשו רשתות שלמות של בתי מלון ומלונות בוטיק.
הנה סקירה מדגמית של מדינות כמו גרמניה, הולנד ובריטניה טרום המגפה ובשנים האחרונות.
עסקאות שבוצעו בגרמניה, בריטניה והולנד
חברת לודג’ינג REIT מכרה את מלון ההילטון המפואר שלה בברלין. מלון מצליח זה הוא בעל 601 חדרים ונמכר במחיר של 350 מיליוני דולרים כשנה וחצי לפני פרוץ המגפה (באמצע 2018). החברה מימשה נכסים בשווי של 500 מיליוני דולרים, ובין השאר מכרה גם שבעה בתי מלון באנגליה, בסכום כולל של 189 מיליוני דולרים, ומלונות בסקוטלנד, הולנד ואירלנד.
החברה השקיעה בשנים קודמות בהשבחת הנכסים, ולמעשה ירדה מאחזקה של 17 בתי מלון לארבעה בלבד. כך, עם עתודות מזומן נכבדות ותשלום של דיבידנדים למשקיעים, יכלה לנצל את הסכום שנותר להשקעות נוספות.
העסקה הגדולה ביותר של בתי מלון בלונדון
העסקה הגדולה ביותר של בתי מלון בלונדון בשנת 2021 התבצעה ביולי, כאשר מלון דורסט סיטי נמכר בסכום של 115 מיליוני יורו. המלון בן ה-267 חדרים, הניב לקבוצה שמכרה אותו רווח של יותר מ-50 מיליון אירו, סכום שמעניק למשקיעים רווח נאה, לצד עתודות מזומן זמינות לרכישת עסקאות נוספות בתחום בשנת 2022.
רוכש בית המלון החליט להשביחו, ובשנת 2023 המלון יחודש באולם כנסים שיעלה את ערכו. הקבוצה שרכשה את בית המלון FEC חולשת על בתי־מלון ברחבי העולם כולו. עם 31 מבנים בעלי 8,100 חדרים בסך הכול. עד כה השקיעה במקומות כמו: אוסטרליה, בסינגפור, מלזיה, אוסטריה, בריטניה וצ’כיה, ונראה כי תמשיך להשקיע סביב הגלובוס.
מלון Ritz בלונדון נמכר בפעם השלישית במהלך 114 שנים
עסקה מעניינת נוספת שבוצעה בתחילת 2020 בסכום עתק, היא של מלון Ritz האייקוני בלונדון. האחים ברקלי, זוג מיליארדרים המשקיעים בנכסי נדל”ן מניבים, מכרו את המלון למשקיע קטארי ששמו לא פורסם בתחילה. המלון המפואר נמכר בתמורה ל-800 מיליון פאונד (כ-900 יורו נכון לתקופה זו). הקונה המאושר הוא טייקון בשם אל אג’רי.
זוג האחים החזיק את המלון שנים רבות. הוא רכש אותו בשנת 1995 בסכום של 75 מיליון פאונד. כפי שניתן לראות, למרות השינוי בערכו של הפאונד לאורך השנים, עדיין מדובר בעסקה שהניבה רווחים של מאות אחוזים על ההשקעה הראשונית, זאת לצד הרווחים מהפעלת בתי המלון.
עלייה משמעותית בהשקעות בבתי מלון באירופה
על פי נתונים שפורסמו במגזין Hotel Management סך כלל ההשקעות במלונות בשנת 2019 עמד על 67 מיליארד דולר. בריטניה הובילה את הרשימה עם עלייה של 18 מיליארדי דולר שהצטברו בקרנות השונות המשקיעות במלונות, עלייה בשיעור של 15%. אחריה ברשימת ההשקעות ראינו את גרמניה עם עלייה בהשקעות של 4 מיליארדי אירו, המתבטאת בשיעור של 18% מנפח ההשקעות בבתי־מלון.
למי נמכרו המלונות?
מי רכש את המלונות הללו? 84% מהרוכשים היו חברות אסייתיות דווקא, במיוחד מסין, יפן, סינגפור ודרום קוריאה. אך, אנו גם עדים לעלייה משמעותית של השקעות שהגיעו מישראל. למשל, חברת ההשקעות של האחים דיין, בבעלות אמיר דיין ואחיו, השקיעה בשנים הללו במלונות רבים באירופה במדינות כמו: גרמניה, הולנד ובריטניה. ההשקעות בוצעו בעיקר במלונות בוטיק, שאותם השביחה החברה. אמיר דיין ידוע ביכולת זיהוי ההזדמנויות בארץ ובעולם, ולפני כחמש שנים, בשנת 2017, אף רכש מאפריקה ישראל את חטיבת המלונות שלה – אפריקה ישראל מלונות.
לסיכום, כפי שניתן לראות, השקעה במלונות מניבים ברחבי העולם השתלמה מאוד לאורך השנים. חלק מהמשקיעים הצליחו תוך זמן קצר להשביח את בתי המלון ולהרוויח עשרות אחוזים. אחרים, שהיו סבלניים יותר או השקיעו בהשבחת המבנה ושינוי הקונספט (כמו הוספת מרכז כנסים), הצליחו להשיג מהמכירות סכומים של מאות אחוזים.
