מוכרים או קונים נכס? איך לקנות דירה בלי מתווך
רכישת דירה או בית היא העסקה הגדולה ביותר בחייכם. איך ניתן לצלוח את המשוכה הזו גם ללא עזרה של מתווך? מהם הצעדים הנכונים, וממה להיזהר?
(תוכן מקודם)
מאת: יובל בנר
בשעה טובה, הגעתם לשלב המיוחל של רכישת דירה. מקום שיהיה רק שלכם, או לחילופין זה שבזכותו יתחילו תשלומי שכר הדירה לזרום בכיוון הנכון, אליכם לכיס. בכתבה זו נעסוק בשלבים של קניית דירה ובהמלצות שיסייעו לצלוח את המאורע המשמח הזה בשלום, עם כמה שיותר טיפים לחיסכון – מה שכמובן קריטי ברכישת דירה, שם מדובר בסכומים גדולים במיוחד.
לפני הכול, בין אם בחרתם ברכישה בעזרת תיווך ובין אם לאו, בנושא לקיחת משכנתא ברור שיהיה צורך בבנק ובייעוץ מקצועי של אדם המתמחה בנושא זה. לקיחת משכנתא ללא הון עצמי תשפיע ישירות על סכום ההחזר החודשי, ובדיוק בנקודה זו יוכל יועץ מקצועי להמליץ על דרך התשלום הנכונה.
חיפוש הנכס
היום, יותר מאי פעם, קל הרבה יותר לחפש נכס ללא עזרתו של סוכן נדל"ן. נכון שלסוכן יש מידע רחב וגישה ליותר נכסים באזור, אך אין זה אומר שאין באפשרותכם לעשות את מלאכת החיפוש על הצד הטוב ביותר. יש מספר אתרים המפרסמים דירות יד שנייה למכירה, כמו גם אתרים או אפליקציות המיועדות באופן ישיר לחיפוש דירה במקום מסוים.
בכל מקרה, ההחלטה על מיקום הדירה צריך להתבסס על תהליך של חשיבה ובדיקות, ללא קיצורי דרך, באשר לאורח חייך בשנים הבאות ולא רק בשנים הקרובות. כדאי להגיע לשכונה או לאזור המיועד בשעות שונות במשך היום ובסופי שבוע כדי להבין את אופי החיים באזור ואת טיב התנועה. מומלץ, עד כמה שניתן, לדבר עם דיירי המקום שמכירים את השכונה.
אם מדובר בפרויקט חדש, אל לכם ללכת שבי אחר אנשי המכירות, יש להם טקטיקות משובחות. היו קרירים ומחושבים עד כמה שאפשר.
התקציב וגיוס הון ראשוני
סכום הכסף שתוכלו להשקיע בתחילת התהליך, ההון הראשוני, הוא זה שייתן את הטון להמשך העסקה ופריסת תשלומי המשכנתא. לכן, יש לחשבו בהתאם, אך מצד שני, יש לשמור סכום כסף נזיל בצד לזמן שלאחר הקנייה.
ככלל, הסכום המקסימלי המותר למינוף מסכום העסקה הוא 75%, ולהוצאות שלאחר הקנייה מומלץ להשאיר סכום בסדר גודל של כ-100 אלף שקל לצרכי שיפוצים, מיסים ורכישות לטובת הדירה. בהתאם לכך, הסכום הראשוני חשוב ביותר ובמקרים רבים נעזרים הרוכשים בהורים או קרובי משפחה אחרים היכולים לתת מכספם.
משא ומתן על מחיר הנכס
מיקוח על מחיר הנכס חייב להיעשות מתוך הנחה וידיעה כי משא ומתן טוב ונכון יניב הורדה של מחיר הנכס.
יש לכך שלוש סיבות עיקריות: הראשונה היא אתם. ברגע שתהיה למוכר תחושה שהקונה עלול לחמוק, הוא לבטח יתגמש. שנית, במקרים רבים הנכס יימכר מסיבות ספציפיות – לעיתים לוחצות, ובנקודה זו עליך לזהות את המצב ולקפוץ עליו על מנת להוריד את המחיר עד כמה שניתן. בנוסף, המחיר המפורסם, הוא רק מחיר התחלתי למצב של טרום מיקוח. אף אחד לא קונה במחיר הנקוב.
לבסוף, עוד נקודה קטנה. אם המתווך הוא קרוב משפחה של המוכר, עליו ליידע אותך על כך. לעתים, תיווך נעשה כטובה לחבר או קרוב משפחה, מה שאומר שביכולתך להוריד את מחיר המתווך ממחיר הנכס. חשוב להיות ערניים.
מיסים ותשלומים
יש לא מעט תשלומים הנלווים לרכישת הדירה ואינם קשורים למחיר עצמו. ראשית, יש לזכור שבמקרה של דירה ראשונה אתם זכאים לפטור ממס רכישה על נכס במחיר נמוך מ-1,623,320 שקל. במידה וזו דירה שנייה להשקעה, יעמוד המס על 8%.
בנוסף, קניית דירה דורשת עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, והעלות היא כ-5,000 ש"ח לפחות.
לסיכומו של דבר, רכישת דירה ללא עזרתו של מתווך אמנם יכולה לחסוך סכומי כסף גדולים, אך מצד שני, ללא עזרת המתווך עלול הקונה להסתיים חוסר בהבנה של הכוחות הפועלים בשוק, המיסוי, והדרך הנכונה לרכוש דירה. לכן אל תתביישו להתייעץ עם מכרים ואנשי מקצוע ואל תתנו לאף אחד לעצור אתכם. בהצלחה.
