מהו מס שבח ולמה חשוב שתכירו אותו? - פואנטה

מהו מס שבח ולמה חשוב שתכירו אותו?

אם אתם קונים ומוכרים דירה – כדאי שתכירו את המנוח מס שבח היטב ותשקלו את כל השיקולים בטרם ביצוע העסקה

(תוכן מקודם)

כל ישראלי משלם מסים, גם מי שמרוויח מעט יחסית – וזאת באופן ישיר או עקיף. מיסים קיימים בכל מיני צורות ולא רק בצורה של מס על הכנסה, לדוגמה, מס ערך מוסף (מע”מ), המס שמשולם על כל רכישה, או מכסים שמוטלים על מוצרים כגון מכוניות, דגים מיובאים או דלק (מס ה”בלו”). יש מיסים על הכנסות משוק ההון ויש מיסים על רווחים מדיווידנדים של חברה. למעשה, כל שקל שאנחנו מרוויחים יכול לעבור מיסוי כמה פעמים טובות…

אחד המסים הפחות מוכרים הוא המס שאנו משלמים בגין העובדה שערכו של נכס נדל”ני שברשותנו עלה. למרות ששילמנו מס על ההכנסה, מע”מ על הרכישה ואולי מס על ההכנסות מאותו נכס (עבור שכירויות), כאשר נמכור אותו אנחנו צפויים להיתקל במס נוסף – מס שבח.

תשלום מס השבח הוא על סכום גדול בדרך כלל. כדי שזה לא יהווה בעיה, רצוי מאד להבין מהו אותו מס, איך מחשבים אותו וכמה אתם תהיו צפויים לשלם. המאמר הבא מיועד למגוון של מצבים. הוא יכול להיות שימושי למי שיש כבר נכס בבעלותו. הוא יכול לעזור לקבל החלטה לגבי מכירה או לגבי קניה של נכס. את המאמר נתבל בדוגמאות כך שיהיה קל להבין את הדברים.

מס שבח – יש מה לדעת ואיך להתכונן

לפני שנתחיל, בואו נבין בדיוק מי נדרש לשלם מס שבח על דירה שהוא מוכר. לשם כך פשוט יותר להגדיר מי לא ישלם אותו: מי שמוכר דירה יחידה שמוחזקת בבעלותו, אשר החזיק באותה דירה בבעלותו למשך 18 חודשים לפחות – פטור ממס שבח.

דוגמה: אדם קנה דירה והיא הייתה בבעלותו במשך שלוש שנים, הוא מכר אותה ובכל זאת נדרש לשלם. מדוע? מפני שהייתה לו עוד דירה רשומה על שמו.

לעתים שווה יהיה למכור דירה שנייה בבעלותנו לפני העסקה עם הדירה השנייה, וזאת כדי שהדירה עם חבות המס הגבוהה יותר תהיה פטורה.

דוגמה: אדם מחזיק בדירה זולה שמחירה לא עלה הרבה. הוא רוצה לרכוש דירה שלדעתו ערכה יעלה. לפני הרכישה הוא מוכר את דירתו הנוכחית. כאשר הוא רוכש את הדירה שצפויה לעלות במחיר, הוא מחזיק למעשה רק בדירה אחת ולא יהיה חייב עליה מס שבח בעת המכירה.

חשוב להדגיש את השינויים שנערכו בשנת 2014 כי רבים עוד זוכרים אותם. הם ביטלו את האפשרות לפטור ממס שבח למי שיש בבעלותו מספר נכסים אשר נמכרים במרווחים של ארבע שנים לפחות ביניהם.


מהו גובה המס וכיצד יחושב?

מס השבח הוא בעיקרון בגובה אחיד של 25%. זהו השיעור של המס שנקבע על העלייה בערך המס, כלומר על ההשבחה במחירו (מכאן המונח ‘שבח’) ולא 25% ממחיר הדירה. מדובר כאמור בדירה שנייה ומעלה בבעלות של אותו אדם. מכיוון שהפטור בוטל בשנת 2014, יש שיטה אחרת לגבי דירות שנרכשו לפני מועד זה (ינואר 14).

דוגמה: אדם רכש בשנת 2015 דירה בסכום של 800 אלף ש”ח. בשנת 2019 הוא מכר את אותה הדירה בסכום של 880 אלף ש”ח. מס השבח במקרה הזה יהיה 25% מההפרש במחיר (80 אלף ש”ח), כלומר הוא יהיה 20 אלף ש”ח.

לגבי נכסים שנרכשו לפני 2014 (ינואר) ישנו תחשיב שונה. עד שנה זו היה הלא פטור על נכסים שנמכרו במרווח של 4 שנים. בכדי למנוע מכירה המונית של נכסים בזמן שהחוק עודכן, החליטו להכיר בפטור על עליית הערך שהתרחשה לפני ינואר 14. למעשה, מחלקים את עליית הערך לשתי תקופות – לשנים שחייבות במס, מינואר 2014 ואילך; ובשנים שפטורות ממס – עד ינואר 2014. את שתי התקופות הללו מחשיבים באופן שהוא יחסי לגודלן.

דוגמה: אדם רכש דירה בינואר 2010 ב-500 אלף ש”ח ומכר אותה בינואר 2018 במחיר של 700 אלף ש”ח. חבות המס במקרה הזה היא 25 אלף ש”ח. התקופה שלפני ביטול הפטור הייתה של 4 שנים כמו התקופה שאחרי הביטול. עליית הערך הייתה 200 אלף ש”ח. רק חצי ממנה חייבת במס של 25% ומכאן הגענו ל-25 אלף ש”ח.

דוגמה: אם אותה הדירה הייתה נרכשת ונמכרת שנתיים מאוחר יותר, היו לנו למעשה שנתיים פטורות ושש שנים חייבות. מחלקים את הרווח של 200 אלף ש”ח על פני 8 שנים – 50 אלף לשנה. מכאן יוצא ש-6 השנים החייבות הניבו רווח של 150 אלף ש”ח (6 כפול 50 אלף ש”ח). 25% מזה הם 37.5 אלף ש”ח וזהו יהיה מס השבח לתשלום.

סיכום

חישוב מס השבח איננו מסובך לאחר שמבינים את העיקרון. משתי הדוגמאות האחרונות אנחנו למדים שלגבי נכסים שנרכשו לפני ינואר 14, ככל שמועד המכירה יהיה בעתיד, יעלה שיעור מס השבח על אותו הרווח ממש.

חשוב לערוך תחשיבי מס שבח לפני כל עסקה. לעתים, כמו שהראינו כאן, נוכל להרוויח הרבה כסף על ידי מכירה של דירה שבבעלותנו מכיוון שפעולה זו ‘תחזיר’ אותנו למצב בו אנחנו זוכים לפטור מוחלט מהמס.



1
נגישות