איך להשקיע בנדל"ן בלי כסף - פואנטה

איך להשקיע בנדל”ן בלי כסף

יש לכם מעט כסף ששוכב בבנק? חולמים על דירה ונדמה לכם שאין לכם מספיק כסף? שלושה מומחי נדל”ן מסבירים איך להשקיע בנדל”ן בלי כסף כמעט, ומצביעים על אזורים להשקעה

תוכן בשיתוף מומחי נדל”ן

האם יש דרך לפרוץ את מעגל הקסמים ולהתחיל להשקיע בנדל”ן בלי כסף, או כאשר אין הון התחלתי גדול? בעידן הנוכחי, השאלה הזאת כנראה מעסיקה ישראלים רבים, ולא בכדי. על אף מאמציו של שר האוצר להילחם במחירי הדירות ולהגדיל את ההיצע, מחירי הדירות גבוהים ורבים מהישראלים מתקשים לרכוש דירה. פרויקט מחיר למשתכן סיפק פתרון חלקי לחלק מהזוגות הצעירים, אלא שלא כל אחד יכול או מוכן להשתעבד למשכנתא, ולא כולם יודעים היכן להתחיל. יש מי שמעדיף להמשיך ולהתגורר אצל ההורים, ויש מי שרואה בשכירת דירה מעין גזירת גורל.

כשמדברים עם מומחי נדל”ן – זה נראה הרבה יותר פשוט מכפי שנדמה. לדבריהם, מי שמסוגל להרחיק ראות ולתכנן לטווח של חמש שנים קדימה לפחות, יכול להשקיע בנדל”ן בקטן ולהשתמש בהשקעה הראשונית כמקפצה לעתיד. אחד הטיפים של אותם מומחים היא לרכוש דירה קטנה במחיר נמוך, להשכירה ובדמי השכירות להשתמש לצורך שכירת דירה במיקום המועדף עליכם. ההשקעה הראשונית יכולה להיות בארץ, באזורים מתפתחים כמו קדימה מערב, או בחו”ל, כאשר ישראלים רבים מתעניינים למשל בדירה להשקעה בבודפשט.



אבל איך עושים את זה, איך מתחילים? ביקשתי משלושה מומחים לספק לקוראי פואנטה טיפים על סמך ניסיונם, ולשתף את הגולשים בדרכים יצירתיות להשקיע בנדל”ן ואף להיות בעלים של דירה, בלי להסתכן במשכנתא גדולה. מדובר ביהורם בר-שי, מנכ”ל משגב שיווק מתחמי מגורים; עו”ד יוסף גיא מוסרי, שמשרדו מתמחה בגיבוש וליווי קבוצות רוכשים של קרקעות בהליכי תכנון; ואיציק סיבוני, מנכ״ל ספלינג קאפיטל sapling-capital – חברת השקעות נדל”ן, שמאתרת נכסים להשקעה במרכז בודפשט. מן הסתם, כל אחד מהם מספק טיפים מנקודת מבטו ומהעסקאות הקרובות ללבו, אך בשורה התחתונה, אפשר להפיק מהטיפים שלהם לא מעט.

להלן מספר אפשרויות שהם הציעו – מה אפשר לעשות עם הון עצמי של 100-400 אלף שקל:

קרקע בהליכי תכנון מתקדמים – 100-150 אלף במזומן

אפשר לקנות קרקע בהליכי תכנון שנמצאת בשלב מתקדם כך שאפשר לראות את האופק בשנים הקרובות. כמובן שהמחיר הוא פונקציה של המרחק מהמימוש, אולם קיימות עדיין הזדמנויות מעניינות, שכן התכנון אינו עוצר, ערים צריכות להתרחב והמדינה מעוניינת בהגדלת ההיצע.

טיפ של יהורם בר-שי: עם הון של 100-150 אלף שקל, ניתן לקחת הלוואה למשך כ-4 שנים, שתכסה את יתרת הסכום לרכישת הקרקע למשך התקופה המוערכת עד שניתן יהיה לקבל היתר בנייה ואו אז אפשר יהיה להמשיך לבנייה או לממש ברווח ניכר.



אחד הפרויקטים המעניינים הוא קדימה מערב – פרויקט המתעורר בימים אלה בעקבות אישורה של תכנית המתאר הכוללנית על ידי הועדה המחוזית. על פי תמ”א 35 (תכנית המתאר הארצית), אמורה קדימה-צורן לגדול ולאכלס 50,000 תושבים, אולם רק בשנים האחרונות החלו לצוץ ביקושים לקרקעות בסביבה. קדימה מערב הוא הגוש המערבי בכניסה לקדימה שנמצא בתוך מתחם התכנית המתארית שאושרה לאחרונה.

לפני עשור עמד המחיר על 145,000 שקל לדונם, ואילו כיום נמכר דונם ב-1.462 מיליון שקל.

לדברי יהורם בר-שי, מנכ”ל משגב שיווק מתחמי מגורים, ניתן כיום למצוא יחידת קרקע הרשומה בטאבו ומקנה זכות לדירה בסכום של כ-250,000 שקל ועוד מע”מ.

קדימה מערב
קדימה מערב: כמה הרוויח מי שרכש לפני כמה שנים?

לדברי עו”ד יוסף גיא מוסרי, העוסק בנדל”ן, לא צריך להיות מומחה גדול בנדל”ן כדי לצפות קדימה כאשר שוקלים לעבור דירה או לרכוש נדלן להשקעה. רכישת קרקע באזורי ביקוש בשלבים מוקדמים ובמועד המתאים – לרבות לקראת אישור תכנית מתאר או בסמוך לה, מהווה הזדמנות כלכלית יוצאת מן הכלל. מי שהשכיל לרכוש את אותן יחידות דיור בזמן, הרוויח משמעותית ולראיה שתי דוגמאות לאזורים שערכם זינק בעשרות אחוזים בתוך עשור:

  • ביאליק על הפארק: מחיר לפני עשור: 80,000 שקל ליחידת קרקע; המחיר כיום: 350,000 שקל.
    מדובר בתכנית מאושרת משנת 2015 ל-4500 יחידות דיור בקריית ביאליק. בשנת 2008, הייעוד של הקרקע היה חקלאי לחלוטין. אלא שעובדת היותה צמודת דופן יצרה ביקושים לקרקע, שהלכו והתרבו לקרת הפקדת התכנית בשנת 2012. ערב הפקדתה, עמד המחיר ליחידת קרקע על כ-100,000 שקל. כיום, יחידת קרקע המהווה זכות לדירה של כ-120 מ”ר נמכרת ב-350,000 שקל.
  • שכונת פארק הים בבת ים: מחיר ב-2008-2010: 400,000 שקל ליחידת קרקע; המחיר כיום: 1.2 מיליון שקל. תכנית בי 410 קיבלה תוקף כתכנית מתאר ב-2008 לבינוי של כ-4000 יחידות דיור. בין השנים 2008-2010 נמכרה באזור יחידת קרקע ממוצעת (כ-122 מ”ר) בכ-400 אלף שקל. בשנת 2014 אושרה תכנית מפורטת שבעקבותיה ניתן להוציא היתרי בנייה והיום כבר רואים בנייה בשכונה. עו”ד יוסף גיא מוסרי, שליווה עסקאות רבות בשכונה, אומר כי מי שהשכיל לקנות קרקע מושבחת בסביבות 3,000 שקל למ”ר מבונה מוכר היום במחיר גבוה פי שלושה. כיום יחידת הקרקע נמכרת בכ-1.2 מיליון.

רכישת דירה בחו”ל, בעיקר במדינות מרכז ומזרח אירופה לשעבר

ב-400,000 שקל ניתן ניתן לקנות היום דירה בליבה של בודפשט בירת הונגריה (כמו דיזינגוף תל אביב), שמהווה המרכז התיירותי, מרכז אזור העסקים, עד 5 דקות הליכה מהפקולטות של מרכז העיר. העיר בודפשט היא יעד תיירות פופולרי המושך כ-3.5 מיליון תיירים בשנה. בנוסף להם גרים בעיר עשרות אלפי סטודנטים מרחבי אירופה.

דירה להשקעה בבודפשט – כמה עולה נכס בבירת הונגריה?

מאחר שמדובר בהשקעה מעבר לים, ישראלים רבים מעדיפים שיהיה מי שיטפל עבורם בהשקעה וישמש עבורם עיניים. אחת החברות האלה היא ספלינג קאפיטל sapling-capital, אשר מאתרת נכסים להשקעה במרכז בודפשט. המנכ”ל, איציק סיבוני, מסביר: “החברה נכנסת לתמונה מרגע שהמשקיע מקבל החלטה לרכוש ולהשקיע ועד שהוא מקבל את השקל האחרון ממימוש הנכס, דרך הטיפול בכל הגבייה, תשלומים, שכ”ד, הוצאות תחזוקה ומס מקומי”.

לדברי סיבוני, הונגריה בכלל ובודפשט בפרט מראות נתונים של יציבות וצמיחה חזקה מאוד בשנתיים האחרונות. מכיוון שמדובר בהשקעה הפשוטה ביותר שאפשר לעשות בעולם הנדל״ן המניב (רכישה, רישום בטאבו, השכרה רגילה ומכירה בבוא העת), ההיסטוריה מוכיחה כי הזמן רק משביח את שווי הנכס: “אנחנו מכוונים ללפחות 4-5 שנות השקעה. כמובן, המשקיע כבעלים של הנכס יכול להחליט על מימוש בכל רגע נתון מיום רכישת הנכס”.

לדבריו, התשואה השוטפת בלבד (בלב ליבה של העיר) על נכסי מגורים נעה סביב 6%: “הונגריה היא אחת המדינות הכי נוחות באירופה מבחינת המס למשקיעים זרים ושיעורי המס נמוכים מאוד לאורך כל חיי העסקה. בודפשט מאפשרת למשקיע הישראלי להיות בעלים של נכס בפריים לוקיישן של עיר בירה אירופאית בעלות עסקה כוללת של 400,000 שקל בלבד, כאשר הסיכון הנדל״ני נמוך מאוד (דירה רשומה בטאבו, בלב עיר בירה אירופאית מושכרת בשכירות רגילה ללא שיעבוד לשום בנק מקומי) ולכן בהתאמה התשואה היא אטרקטיבית”.

“הכי חשוב – להפחית את הסיכון”

הטיפ של איציק סיבוני, על סמך ניסיון של שנים הוא: “בהשקעות בנדל״ן מניב תתעסקו בהפחתת הסיכון”. לדבריו, בנדל״ן מניב התשואה תגדל עם השנים, והמשקיע צריך לדאוג שהסיכון לאורך כל הדרך יהיה נמוך ככל הניתן: “ציפייה להכפלת כסף תוך שנה בשוק נדל”ן למגורים יכולה להיות ציפייה מוטעית, אשר תגרור פעולות מוטעות בכניסה ויציאה מההשקעה. מומלץ לשמור על מאפייני ההשקעה פשוטים ככל הניתן”.

חבל שהכסף ישכב בבנק

לא בכדי ישראלים רבים משקיעים ולו חלק מהונם בנדל”ן. במקום שהכסף ישכב בפק”מ, אפשר להשתמש בו בצורה נבונה יותר – אפילו אם לא מדובר בסכום אסטרונומי. ההון הראשוני שיש לכם יקבע גם את סוג ההשקעה ואת אופיה. כמובן שרצוי לפזר סיכונים וכמובן את ההשקעה, אבל כדאי לחשוב מחוץ לקופסה.


תגובות: 0
נגישות